能看到故宫的房子。

前两天，楼Sir远在广州的同事都在催着楼Sir赶紧写二环神盘—国安府。

(资料图)

因为他被“看房收费3000元，160万天价茶水费”给吸引住了，更对这个项目究竟什么样产生了强烈的好奇心。

◎中信国安府环线位置

其实，楼Sir在上周一的《Sir见小事》中，便提到了这个二环神盘，当时承诺单独出一期。

不给面子！拍地疯+利息降，北京楼市还在跌

没想到这一拖，就是10天。

没办法，北京太太太太太太热了！

◎国安府二期11号楼

国安府一期和二期问世，间隔8年半。楼Sir相信，这篇国安府的分析稿也一样，好饭不怕晚（我才不会承认是天热使我懒惰呢）。

关于国安府，你有什么想知道的？

一二期入市相隔8年半 国安府为何如此难产？

庄胜、信达、中信之间的爱恨纠葛。

国安府项目，目前总共有两个预售证。

◎国安府预售证信息

一是2014年的11月2日，批准销售两栋楼，共143套房。

二是2023年6月22日，批准销售5栋楼，共550套房。

一二期入市间隔时间超过8年半，为何这么长？

楼Sir写内城项目多了，渐渐发现一个现象，就是内城项目开发难度远比外环区域大得多，遇到的棘手问题数不胜数。

而对于国安府，5200户“原住民”的拆迁进度、北京调整限高、项目股东之间的纠纷和官司，都影响了项目的上市时间。

◎国安府

其中，影响最大的便是项目的股权纠纷。

国安府项目脱胎于“宣武门东棚改A-G棚改项目”，最开始的开发商是庄胜地产。

1992年，庄胜地产承接了这个内城棚改项目，一期项目被开发出了庄胜广场和庄胜崇光百货写字楼。

◎国安府具体位置

而二期项目便是国安府所在地块，2002年开始启动拆迁。

但因政策变化，庄胜地产在2003年出现资金链断裂情况，导致项目开发陷入停滞。

2004年，中国银行以剥离不良贷款的方式，将含有北京庄胜贷款的资产包转给了中国信达旗下的信达投资，后者介入成为庄胜二期项目债权人。

◎庄胜一期庄胜广场

直到2009年10月，信达投资才以32.59亿元正式接手庄胜二期，并对北京庄胜进行债务重组。

随后，信达投资成立全资子公司信达置业，作为开发庄胜二期的项目公司。

但因信达在房地产开发方面没有经验，于是在2012年，中信国安集团以13.6亿元公开摘牌取得了信达置业100%股权，并同意承继全部相关义务。

中信国安入场，国安府案名确定。

但因此前与信达置业20%的股权纠纷，2013年北京庄胜将信达投资、信达北京分公司、信达置业告上法庭，要求解除相关协议，返还A-G七个地块的权益，并支付违约金10亿元。

2014年12月18日，北京市高级人民法院一审判决驳回了庄胜地产全部请求，支持了信达方面的全部反诉。

于是，国安府一期两栋100多套房子，赶紧开始卖。

◎国安府一期

好景不长，国安府一期开卖没多久，庄胜不服判决，继续上诉。

2017年3月24日，最高人民法院二审判决支持了庄胜地产全部请求，驳回了信达方面全部反诉。

一审和二审判决结果来了个180度大反转。

这次轮到中信国安不服了，理由是截至2017年，中信国安已经在国安府项目上投入近200亿元。

这200亿元的投入中，有160亿来自信托公司，庄胜胜诉的话，中信国安怎么和投资人交代？

于是，2017年4月20日，信达投资向最高院申请再审。

2019年12月，最高院裁定对本案进行再审。

2020年12月25日，最高院作出再审判决，撤销了最高院此前的二审判决，维持了北京市高院一审的判决，同时确认庄胜公司在项目公司信达置业的股权比例由约定的20%增加至35%。

意思就是，你们别吵了，双方更让一步，别再让项目继续烂尾了，对双方都没有好处。

在长达10年的拉锯战中，中信国安也在2019年陷入了流动性危机，但好在中信国安有个有钱的老爹—中信集团。

目前正在大股东中信集团的支持下司法重整之中。

直到今年6月，国安府二期才重装上市，可见项目一旦出现股权纠纷，后劲儿真的很大。

不幸中的万幸，国安府没有继续烂尾。

遥望故宫 配套真的很顶 产品真的很烂

之所以争得头皮血流，还不是因为地段太优。

楼Sir在想，国安府地块之所以出现长达十年的股权纠纷，审了再审，谁都不服谁，无外乎地段太好了。

中信城，楼Sir前一段时间聊过了，配套很顶。

在北京，单价最贵的真二环豪宅，中信城四期还有房吗？

而国安府的配套，比中信城有过之而无不及。

国安府两公里范围内，几乎聚集了所有北京城的绝版资源。

◎国安府周边配套

首先，国安府离中国最绝版的资源，天安门广场，直线距离1.5公里，故宫，直线距离两公里。

天南海北的人坐飞机、坐高铁，只为看一眼天安门的人，国安府的业主饭后溜达个20分钟就到了。

到国家大剧院的直线距离，也仅在800米左右。

◎国家大剧院

国安府的人文资源配套，顶级且不可复制。

交通方面，项目西北角便是2号线与4号线交汇站宣武门站，项目西南角不到700米，便是4号线与7号线的交汇站菜市口站，地铁出行很方便。

◎地铁宣武门站

此外，项目西侧隔着庄胜一期商业便是宣武门外大街，北侧是宣武门东大街，都是城市主干道。

而且，国安府项目北侧直线距离1公里，便是全国最著名的长安街。

◎宣武门外大街

医院方面，国安府项目方圆3公里范围内，聚集着北京同仁医院、北京医院、宣武医院、北京友谊医院、首都医科大学附属儿童医院、广安门医院等等，一水儿的全是三甲医院。

医疗资源怎么能说丰富呢，那是相当丰富啊。

◎首都医科大学宣武医院

学校方面，项目东侧零距离便分布着百年名小北京第一实验小学，和百年中学北师大附中。

◎北京第一实验小学

◎北师大附中

商业方面，项目西侧便是庄胜广场，西南侧富卓商厦也有大兴商超沃尔玛。

◎沃尔玛

此外，国安府项目往北一公里左右，便是全国都有名的西单商圈，著名的老佛爷商场、西单大悦城、汉光百货都聚集在此。

◎西单大悦城

对于一个项目来说，地段、交通、医疗、商业、学校，你能想到的它都是顶配，这样的项目谁看了谁不迷糊。

但还真有一点可以吐槽，除了项目背后的股权纠纷，而是项目的产品本身。

从国安府项目官宣的楼栋分布图来看，图中的5、7号楼为17年底已经交房的一期，而1、2、8、9、10、11共6栋楼，则是悄悄开盘的二期，550户，主力户型建筑面积东西向约150-160平三居、南北向约200-240平三居-四居。

◎国安府楼栋及户型分布图

价格咱们一会再说，先来吐槽一下户型。

南北向的户型，分布在1#、2#、9#、11#四个楼栋，南北向除了9号楼的9K478平楼王户型，普遍都是细长条户型，南北进深过过过过长。

你们感受下：

以1号楼1A199平户型为例，这个户型南北进深达到25.2米，而东西面宽却只有7.6米，南北进深与东西面宽比例达到惊人的3.3:1。

就是那种，你一进家门，又要走一段又长又窄的胡同。

◎1A、1B、2A户型图

同理9号楼、11号楼的南北户型大部分也都是这样的问题。

◎9A、9C、11A、11B户型图

至于8号楼和10号楼的纯东西向的户型，那就是不仅有进深过长的问题，还有朝向采光的问题了。

◎8B、10B户型图

◎8C、10C户型图

不过也有相对正常一些的户型，比如说9号楼9F167平户型，纵深比还是可以的。

◎9F户型图

再比如11号楼的11G112平户型，虽厨房和设备间设计有些奇葩外，小平米朝南，客厅卧室都朝阳的设计还是在诸多户型中很加分。

◎11G户型图

当然最好的户型肯定是9号楼的9K478平户型，户型方正，南北通透，功能分区合理，当然，这种户型也不是一般人能买得起的。

◎9K户型图

好像内城项目，在各种严格的限制下，户型做得“反人类”，也无可厚非，不过无所谓，再差劲也会有人买单。

还是那句话，地段和配套在那儿呢。

一二手倒挂10万/平 富人最稳的投资方式？

明明知道它躺着挣钱，可终究是富人游戏。

今年6月初，在国安府二期拿下预售证之前，国安府一期挂出了一套230平南北通透的大3居，报价5980万，挂牌单价高达26万/平。

在此之前，还有一套278平的4居挂牌出售，挂牌总价8099万，单价合29万/平。

而国安府二期的住宅拟售价格，在11万/平—17.5万/平之间。

这意味着，仅国安府一期和二期，新房与二手房之间的倒挂，就超过10万/平！

◎国安府预售楼栋信息

那还不是买到即赚到。但对于想买国安府的人来说，有钱还真不一定能买到。

2014年，北京对内城住宅项目整体高度有政策调整，导致一期项目从15层削至12层，产生了33组“灭失客户”。

而这33组客户将按照原价格在二期优先选房，也就是仍按照8万/平，还是选择的品质更好的中间楼层。

而在2018年底时，开发商以买理财才能排号的验资门槛，让部分意向客户购买了旗下2年期1000万的理财产品，这批理财客户也将在二期优先选房。

因此，国安府二期拿证的550套房源，在验资排号时，已经先被上述两拨人“捷足先登”了。

而在国安府验资排卡环节，便已经注定，这是一场富人游戏了。

在国安府规定的申购人需提供的资产证明中，特殊小户型的验资金额为1000万，其他户型则不低于1500万，而且要求必须是本人电子银行或储蓄卡活期余额。

◎国安府验资证明

这要求，可以说是非常高了。

6月27日，国安府公开摇号，最终确定了467位意向购房人的选房顺序。

◎国安府二期摇号结果公示

6月28日，摇号产生的467组购房人，开始选房。

而最终，你如果经过重重考验，到了最后选房环节了，如果选房成功，全款就不说了，贷款的话首付款也得交总房款的80%以上。

◎国安府交首付款要求

楼Sir听说，550套房源在选房当天并没有售罄，而是剩下了大概70套左右的房源。

不过国安府二期的去化率也超过85%了。

楼Sir想了想，为什么国安府二期没能售罄，其实地段、价格什么的真没得说，最主要的可能是：

人们对中信、信达、庄胜之间股权纠纷的担忧，再就是国安府的产品好的户型基本上都被一期灭失客户和理财客户选走了，剩下的“细长条”奇葩户型，可能有钱人都看不上吧。

还有一个原因，就是国安府二期并非在内城没有竞品，事实上，国安府周围新房、二手房还是有不少的竞争者。

◎国安府交首付款要求

其中，新房方面，有二环边上的天坛府，虽然位置不及国安府那么优越，但也算内城绝版，其九阙产品做得比国安府二期好太多，价格也比国安府二期正常户型低，均价在12.8万/平左右。

二手房方面，国安府南侧的四合上院品质不错，二手房挂牌均价在17.3万/平。

◎四合上院

再往南走的中信城1、2、3期，品质都不错，户型也很好，二手房挂牌均价在17.5万/平—18万/平之间。

◎中信沁园

总体来看，国安府终究是富人的游戏，但富人不是傻子，国安府虽然位置极佳，又有价格倒挂，但开发商的隐患与产品的拉胯，终究还是会影响富人的决定。

以上。

最后，楼Sir还是要感叹一句：二环真好，有钱真好。

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