始于五月中旬的深圳白芒村统租房项目终于按下了暂停键，然而争议并没有结束。这一备受争议的统租房项目，依然有不少支持者，他们支持的理由还是那两条：

城中村影响市容市貌，统租改造有利于城市发展；

(相关资料图)

国企下场搞统租，一定会管控租金，是对底层人的福利保障。

在支持者看来，白芒村推进统租暴露的种种问题，都是可以克服的技术性问题，充其量是“改革阵痛”。他们认为是舆论干扰了统租事业，愤愤不平。

其实，他们高看了舆论的批评。有没有舆论的批评，这个暂停键都是要按下去的。他们想要的目标本来就是水月镜花。

不得不按的“暂停键”

白沙村统租房试行启动后，本该被保障的底层打工人，却成了受损最严重的一方。纳入统租范围的房东赶人，统租范围外的房源顺势涨租金。底层打工人付出了双重代价，搬家找房源的“皮鞋成本”，和房租上涨的经济成本，心力交瘁，令人唏嘘。

不少愤怒的评论者指责这是以统租的方式变相“驱赶底层”。这应该是错怪统租房的操盘者。毕竟统租房最大的“合法性”，就是作为福利保障性质的公共事业，“驱赶底层”还谈何福利保障？

更何况房租上涨不只是对租客造成伤害，还会导致收房成本持续增加。这显然是操盘者不愿意看到的。深圳的统租房方案规模很大，周期很长。清租一波，周边的房租就上涨一波，以后的收房成本大涨是不可避免。如果操盘者真要以统租房作为“驱赶底层”的方式，只会搬石砸脚。收房成本滚雪球式的上涨，会让项目难以为继。

因此，白芒村统租房的急刹车并非意外。折腾底层人民的道义压力，和成本大幅增加的经济压力之下，这个“暂停键”是非按不可的。

白芒村的操盘者还是把市场想简单了，他们没料到大规收房的大进大出，对市场造成了如此大的冲击。这不是技术性问题，“清租难”是深圳统租房模式绕不过去的坎。

供需关系变化造成价格波动，清租阶段的赶人必然导致供给减少、需求增加，房租上涨是无法避免的。因此，想要避免租客大进大出造成市场冲击，就要在收房清租时，提供房源的替代供给。可是，增加替代的房源供给谈何容易？如果能做到，又何必搞统租呢？

没有替代房源，又想缓冲清租过程的市场冲击，要让租金少涨点、涨慢点，操作上就要细水长流——拉长清租周期，缩小每次清租的规模。深圳的城中村装了1000万人口，占城区面积的20%，这得搞到猴年马月？清租需要很长一段时间，城中村改造落地遥遥无期。

深圳市住房建设局的消息称，今年深圳全市计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。1%都搞得鸡飞狗跳，还要再降速缓冲，以统租方式改造城中村也得干成百年大业。很多人心心念念“改造城中村，促进城市发展”，得转世投胎才能圆梦。所谓“阵痛”，是会痛很久。

因此，“暂停”是正确的，长痛不如短痛，短痛不如不痛。

清租还只是统租房模式迈出的第一步，真正的麻烦还在后面。几十万上百万人的“二房东”可不是想象中那么好做的。最根本的问题是，经济核算很难平衡。既要坚持福利保障性质，又要经济核算过关，是不可能完成的任务。

统租的成本，比想象的高太多了

城中村统租是很烧钱的，成本远比想象的要高。统租启动阶段就要支出两大成本，改造成本和收房成本。

真要把城中村的改造到位，成本甚至高于棚改。因为棚改主要是配套成熟的老旧小区，城中村的基建欠账要多的多，很多设施都要从头做起。

统租的收房成本也不低。给村民房东的钱少了、条件差了，谁愿意把租赁权交出来？而且，国企要当二房东，村民大房东的要价只会更高。这不是道德沦丧、人性扭曲。国企的支付信用、强势作风，懂的都懂。

网传深圳统租方向村民房东一次性支付15年租金，这是令人咋舌的高价。按照一线城市租售比1%计算，相当于统租房支付了房价的15%。如果网传信息真实无误，那么统租公司的收房成本是很高的。但是，这甚至还不够高。据媒体报道，直到暂停，白芒村业主的签约率还不到20%。就这签约率，有没有舆论场的风波，“暂停”都是不可避免的。

即便高价收房、驱赶式清租都做到了，统租后的租金上涨不可避免。官方公开表示统租后房租上涨幅度上限是10%。10%的涨幅并不低，经济好的年景也不过如此，何况今年的年景并不好。

因此，无论初衷多么温情脉脉，10%的逆势上涨于情于理都很难让人接受。

更要命的是，涨了10%房租，也不能指望统租公司实现自负盈亏。贷款的资金成本是刚性的，管理成本也是刚性的。尤其是管理成本，很多人都忽视了租房业务的“逆规模效应”。

城中村市场化的分散租赁模式中，房东、二房东的管理运维成本几乎忽略不计。包租公、包租婆收租算账都不需要计算人工成本，基本的安保、物业服务支出也很有限。公司化经营后就不一样了，样样都要算钱，财会、物业、安保都得专门安排上，还得是提高品质的安排。管理运营成本显化，还会随着经营规模扩大激增。这可不是一笔小钱。再加上国企特色的管理运营成本放大，“二房东”那点利差能养活偌大企业？多养几个“周公子”，好几间房的租金就没了。

节支是奢望，那就得增收。国企最擅长的强势涨价，又受制于福利保障的招牌发挥不出来，那就得另辟蹊径。不涨租金为前提的增收理论上是可能的，那就是提高出租数量。收一套房，能租出去两套，租金收入就翻番了，听上去很诱人。当年蛋壳公寓就是这么干的，结果爆雷。

长租踩过的坑，统租也绕不过

2020年10月著名长租房公司蛋壳公寓爆雷，闹得沸沸扬扬。蛋壳巅峰时期，拿下了16万套房，有将近60万的租客，北上深杭四大热点城市的房源占七成，妥妥的优质资产，看上去十分光鲜。

蛋壳能做到套均出租近四人，是靠大房割小房、小房搞群租实现的。效率不可谓不高，国企搞统租，多半搞不了这么狠。至少灰色操作的群租，国企大概是不好意思搞的。但是，蛋壳的高效率都敌不过空置率。三分之一的房子租不出去，蛋壳就爆雷了。

深圳统租房也面临同样的空置风险。深圳统租房的增量客户目标是高校应届毕业生为主的青年打工人，这就需要深圳有足够的新增就业岗位吸引人口流入持续增长。然而，2020年以来，人口流向东部发达地区的势头明显趋缓。2022年北上广深的常住人口全部下降。官方公布的数据显示，2022年深圳常住人口减少了2万。减少幅度不算大，还是疫情特殊条件下的表现，或许不至于常态化。但是，高达20%以上的年轻人失业率摆在眼前，还能期望年轻人大量涌入深圳的盛况再现吗？没查到深圳今年的租房市场数据，那就参考同为青年向、高科技向的杭州。

按照往年的惯例，应届毕业生进入职场的6、7月，都是房屋租赁市场的旺季。但是，今年的行情并不好。根据浙江财经报道，单单5月份一个月，杭州贝壳就“新增”3万套租赁房源。房源不会凭空增加，所谓新增就是借不出去的空置。杭州少了很多年轻的租客，深圳的情况能有多好呢？

值得一提的是，贝壳参与了这次深圳白沙村统租房项目，操盘该项目的公司有三大股东，持股51%的是一家“纯血”国资企业，另两大股东是贝壳和链家。所以贝壳知道的，深圳统租房公司都知道。“暂停”推进统租房，或许也有有市场预判改变的因素。

其实，收房成本高、运营成本高、市场风险大高，是当年长租房踩过的坑。现在换国企操盘统租房，能绕过哪一个？

结语：国资下场，并不能化腐朽为神奇

回顾整个统租房项目，温情一点说，是生不逢时。统租房需要人口增量扩大市场，今天没有。统租房需要打工人就业稳定、收入增长以承受房租上涨，今天也没有。需求不足、消费能力有限的当下，深圳搞统租房逆市场大势而上，那就得付出双倍甚至三倍的代价，那就是“万能”的政府补贴。这才是很多人寄望“政府出手了”、“国资进场”的真正理由——不是指望国企的经营效率，而是指望财政埋单。

然而，“地主家也没余粮”，财政的钱袋子不是无限的。这几年的财政形势，大家都知道。还指望政府大手笔补贴轰轰烈烈“城中村改造大业”，脱离实际。

国资进场，并不能化腐朽为神奇。其实，所谓“统租”就是国企运营的长租房业务。规模更大，操作难度更高。蛋壳长租只要改改室内软装，国企统租还得搞城中村的基建配套，成本天差地别。蛋壳长租是盈利性质的，租金还能随行就市。国企统租是福利保障性质的，租金上涨受限。而蛋壳长租踩过的空置率风险，国企统租也躲不过。凭什么认为国企统租就能干得比蛋壳长租更好呢？

认为国企能比民企干得好，想象“不追求盈利”的国企会更善良、更温情，看看白芒村失去家园的底层人，是不是多了一份清醒？市场活动服从市场规律，谁操盘都一样。过不了经济核算的关，谁都玩不转。非关善恶，只和效率有关。

总之，国企确实能逆市场而上，干民企干不了的事，但是民企干不好的事，国企更干不好。

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